공급 앞에 장사없다…미분양 늘어난 대구, 집값 상승세도 둔화

대구 미분양 주택 1년만에 4100% 증가

최근 대구 미분양 주택 물량이 가파르게 늘어나고 있습니다. 대구 지역의 미분양 주택은 불과 1년만에 4100% 라는 엄청난 상승률을 기록하면서 급등하고 있는 것입니다.

실제로 국토교통부의 미분양주택현황에 따르면 지난 2021년 3월 대구의 미분양 주택물량은 153가구 수준이었지만, 올해 3월에는 6572가구로 나타나 1년간 6419가구나 폭증한 것으로 나타났습니다.

대구에서도 미분양 물량이 최근 급증한 곳은 달서구로 확인됐는데요. 지난 2021년 3월 2가구에 불과했던 달서구의 미분양물량은 2022년 3월 2409가구로 급격하게 증가했습니다.

대구 중구도 2021년 3월 29가구에서 올해 3월 1201가구로 증가했고, 대구 동구가 45가구에서 1608가구, 대구 북구는 5가구에서 156가구, 수성구는 2가구에서 412가구 등으로 집계됐습니다. 대구 남구의 미분양 없던 지역이었지만, 올해 3월에 747가구가 미분양이 발생한 것으로 확인됐습니다.

분양물량 쏟아냈는데 수요가 없다… 인구 줄어드는 대구

대구 미분양 물량이 갑작스럽게 쌓이게 된 이유는 수요보다 많은 공급이 주 원인입니다.

지난 2018년 이후 대구에서는 10만 가구가 넘는 아파트가 공급된 것인데요. 부동산114 랩스에 따르면 2018년 대구 아파트 공급물량은 2만 24667가구, 2019년 2만 9129가구, 2020년엔 3만 1275가구, 2021년엔 2만 6463가구로 최근 4년간 11만 1534가구나 분양한 것으로 확인됐습니다.

최근 몇 년간 대구에 아파트 분양 물량이 쏟아졌고, 지난해 말부터 대구에 본격적인 입주가 시작됐지만 대구 인구수가 감소하면서 주택 수요 자체가 줄어들어 아파트 재고가 남아버리게 된 것입니다. 실제로 대구에 인구수는 지난 2017년 247만명에 달했지만, 지난해에는 238만명으로 9만명이나 줄어든 것으로 확인됐습니다.

나홀로 안정적, 미분양 쌓이니 아파트 가격도 상승세 늦다

주택 공급은 넘치고, 이를 받아주는 인구도 줄어들자 대구 아파트 가격에도 변화가 일어나기 시작했습니다. 5대 광역시 1년간 아파트 중위가격 상승률에서 대구에서만 유일하게 한 자릿수 상승세를 보이고 있는 것입니다.

KB부동산의 주택가격동향에 따르면 지난 2021년 4월 5대 광역시 아파트 중위가격은 2억 9886만원으로 나타났었지만, 올해 4월에는 3억 4067만원으로 1년간 14.0%나 상승한 것으로 조사됐습니다.

5대 광역시 중에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 곳은 광주시로 나타났습니다. 지난해 4월 광주 아파트 중위가격은 2억 532만원이었지만, 올해 4월엔 2억 6151만원으로 27.4% 오른 것으로 확인됐습니다.

같은 기간, 부산은 19% 상승률을 보였고, 대전은 14.6%, 울산 14.4% 오른 것으로 확인됐습니다. 반면, 대구의 경우 아파트 중위가격이 3억 1248만원에서 3억 3968만원으로 8.7% 상승한 것에 그친 것으로 나타났습니다.

대구의 경우 수요보다 공급이 많아 집값이 비교적 안정화를 찾고 상승세가 둔화되고 있는 분위기입니다.

재개발, 재건축이 된다면 단기적인 변동성은 생기지만, 언젠간 거쳐야 할 관문

반면, 서울의 경우 주택 수요는 많은데 공급이 이뤄지지 않아 집값이 급격히 상승한 것입니다. 문재인 정부 들어 각종 부동산 규제에 막혀 주택 공급이 뚝 끊기면서 수요는 늘어나는데 공급이 맞춰주지 못한 것입니다. 대표적으로 정부의 분양가상한제 규제로 건설사들이 사업성이 악화돼 분양을 미루면서 주택 부족 사태를 만든 것입니다.

지난해부터 분양을 준비한 둔촌주공뿐만 아니라 장위10구역 재개발과 신반포 15차 재건축 등은 아직도 분양을 하지 못했고, 올해에도 분양이 쉽지가 않다는 분석이 나오고 있습니다.

이렇게 주택 공급 부족사태로 서울 아파트 가격은 계속해서 치솟아 오르고 있는데다 최근에는 자재가격 상승으로 인해 분양가격이 오르고, 조합과 건설사간의 갈등까지 더 해지면서 주택 공급이 좀처럼 이뤄지지 않고 있는 분위기입니다.

서울의 경우 더 이상 주택을 공급할 자리 없어 재건축과 재개발로 공급물량을 늘릴 수 밖에 없어 정비사업 규제를 완화할 수 밖에 없는데요. 다만, 단기적인 집값 상승이 이뤄질 수 있겠지만, 결국엔 풍부한 주택 공급물량으로 인해 집값 상승세는 둔화시킬 수 있을 것으로 보입니다.

끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“대구의 경우 주택 수요보다 공급이 많아 미분양 물량이 쌓이고 집값 상승세가 둔화돼 서민들의 내 집 마련의 기회가 커졌지만, 서울의 경우 주택수요는 많지만, 공급이 부족한 상황입니다. 결국 정비사업으로 공급량을 늘여야 하는데 단기적인 부동산 변동성이 있더라도 부동산 시장 정상화를 위해서 불가피하게 거쳐야 할 관문인 만큼, 규제 완화를 통해 주택 물량을 늘려야 할 것으로 보입니다”

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